Heng med til slutten! Først litt bakgrunnsinfo så du ser sammenhengen.

Så godt som alle byer, steder og områder hvor folk bor har en kommunal reguleringsplan. Alle byggesaker må følge reguleringsplanen, eventuelt kan det søkes om dispensasjon.

Og alle slike kommunale reguleringsplaner – ofte omtalt som “plan” – er politisk vedtatt. Det er kort og godt politikernes ansvar å vedta reguleringsplaner – og hvordan planene blir er dermed fullt og helt deres ansvar.

Les mer: Politikerne kommer inn «fem på tolv» uten reell innflytelse

Kjøpe bolig? Hvilken reguleringsplan gjelder?

Før du kjøper bolig er det viktig å undersøke hvilken reguleringsplan som gjelder. Det er et hierarki av slike planer hvor detaljeringsgraden øker. Juridisk bindende reguleringsplaner er kommunedelens arealdel, kommunedelplan, områderegulering og detaljregulering. De to første er det kommuner som utarbeider og de to siste kan både kommuner og utbyggere lage.

I mange byggeprosjekter blir det utarbeidet en dptaljreguleringsplan parallelt med byggesøknad i én prosess. Utbyggere legger store ressurser ned i dette arbeidet og har intens dialog med kommunens plan- og bygningsetat underveis. Her kan det for øvrig også skje mye rart, slik som at folkets tjenestemennen i plan- og bygningsetaten er mer opptatt av sine egne smakspreferanser enn innbyggernes. Medvirkningen ved reguleringsplaner i Norge er slett – så slett at svært mye nytt vi ser rundt oss er formet i regi av utbyggere og deres ingeniører og arkitekter og folk i plan- og bygningsetater. Til slutt, altså; vedtatt av by- eller kommunestyret.

Les også: Plansmier “charetter” kan brukes som deliberative forsamlinger for reguleringsplaner

Fordi detaljreguleringsplaner bygger videre på kommuneplaner og kommunens medarbeidere allerede har innvirket kraftig, er det lite kommunens politikere kan gjøre når planene kommer til politisk behandling. Kommunens planutvalg er blant de mest belastede. De kan i teorien endre eller stoppe en utbyggerinitiert område- eller detaljregulering, men prisen er høy både i papirarbeid og penger. For utbyggeren har investert i tomt/eiendom med utgangspunkt i kommuneplan. Ønsker kommunen å endre en område- eller detaljeregulering som er basert på dette, så må de mest sannsynlig betale erstatning.

By- og kommunestyrer kan vanskelig gjøre endringer

En annen side av saken er at planutvalget er så nedsyltet at det muligens kan gripe fatt i en plan en sjelden gang, men ikke særlig mer. Enda en side av saken er at kommunens politikere forhandler underveis i reguleringsplanarbeidet. Det er en måte å innvirke på, men som ofte medfører å plassere innbyggerne totalt på sidelinjen. I slike tilfeller er alt bestemt før saken kommer til kommunestyret og hva innbyggerne medvirker til betyr lite.

Så – skal du kjøpe bolig? Da må du tenke på hvordan kommunenepolitikere opptrer i slike saker. Lar de seg lett vippe av pinnen av utbyggere? Har de gjort et skikkelig arbeid med kommuneplanens arealdel hvor estetikk og medvirkningsprosesser er godt definert? Mangelfull medvirkning i plansaker utgjør i sum det største sviket mot demokratiet Norge. Kommunepolitikerne kan finne på å bygge mye forskjellig de også, jamfør bildet som illustrerer denne artikkelen.

I sum må du vurdere utbyggerrisikoen med tilhøre utbyggingsrisiko

Helt konkret må du vurdere utbyggerrisikoen – makten de har i kommunen som fører til utbyggingsrisiko for deg. Du bør tenke deg godt om dersom boligen eller boligprosjektet du vurderer er et område fullt av usammenhengende prosjekter hvor kommunen bare kjører på med boligbygging uten hensyn til estetikk og god strøksutforming. Kanskje kan du heller finne noe i et etablert område hvor risikoen er lavere.

Les også: Formingsveiledere svekker lokaldemokratisk forankring av steds- og byutvikling